Каширское ш., 81 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дом 38,9 м², участок 6 сот., дерево, 2009 год.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 17.03.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 563 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈678 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −670 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Ступино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21638
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 563 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 427 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 391 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5 сот. | 837 233 | 167 447 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,5 сот. | 2 067 188 | 275 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 16,9 сот. | 4 235 000 | 250 592 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5,7 сот. | 1 600 000 | 280 702 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 952 000 | 79 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 592 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Аладино д. | 9,3 сот. | 465 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 6,4 сот. | 1 288 284 | 201 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 678 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 265 / 80 183 / 140 000 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 187 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 028 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 868 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 550 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -669 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Машиностроитель-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 44,3 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 59 819 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 44 м² | 7,4 сот. | 4 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 34 м² | 5,3 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 35 м² | 7,6 сот. | 3 400 000 | 97 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Тишково д. | 39,2 м² | 4,2 сот. | 1 500 000 | 38 265 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 45,2 м² | 7,5 сот. | 4 800 000 | 106 195 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | 40,1 м² | 3,3 сот. | 2 200 000 | 54 863 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Городской пос. | 41 м² | 5,9 сот. | 3 500 000 | 85 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 30 м² | 6,5 сот. | 4 200 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.03.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 250 000 (−400 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 2 990 000 (−260 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 132918019 Продается уютная дача в черте г. Ступино (СНТ "Лотос 2"). Идеальный вариант для тех, кто хочет отдыхать с комфортом, но при этом быстро добираться до города. Характеристики: Площадь дома: 38.9 кв.м. (1 этаж: 2 комнаты, 2 этаж: 1