Каширское ш., 81 км от МКАД
Городские Сады №1 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.10.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 809 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: печь, баня, колодец, газ.
До ст. Акри ≈1,9 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21636
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 770 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 809 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 190 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Металлург-4 СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Машиностроитель-3 СНТ | 4 сот. | 1 050 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Металлург-7 СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Металлург-7 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Металлург-7 СНТ | 5,1 сот. | 1 495 000 | 293 137 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 5,8 сот. | 720 000 | 124 138 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5,6 сот. | 3 000 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Буньково д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 43 518 / 81 429 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 188 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 073 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 707 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Машиностроитель-2А СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Динамо СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.2 км | Лесной Край-2 дп | 63 м² | 8,8 сот. | 1 750 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Флора СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Урожай-2 СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Металлург-16 СНТ | 64 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 31 094 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Солнечный СНТ | 49 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 81 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Антрацит СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Металлург-6 СНТ | 43,4 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 57 604 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 999 000 (−401 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача! Металлург 4, 10 минут от города Ступино! Один собственник. Участок 6 соток. 2-х этажный дом из гипсобетона, фундамент бетонная плита, под домом подвал 2 х 2. 1 этаж. 2 комнаты + кухня. Окна Пвх, кирпичная печь, сутки держит тепло, металлические двери. Вода заведена в дом. На кухне есть душевая кабина. 2 этаж спальня. Отдельно стоящие строения: деревянная баня, котел топится дровами. Туалет на улице. Беседка. Хоз. Блок, дровница. Погреб находится рядом с участком. Колодец с питьевой водой. Электричество. Тарелка ТV. Подсобки из пеноблоков. Теплица 6 метров. Плодовые деревья и кустарники. До Снт дорога асфальт, дальше грунтовка. Дороги широкие, зимой чистятся. Рядом пруд, лес. Соседи живут постоянно. Газ заведен в Снт, по границе участков. Рядом жд станция Ступино и Акри.