Новорязанское ш., 46 км от МКАД
Романь СНТ, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 11.04.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 64 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 960 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 37 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,67 млн / целевая ≈6 млн / пессимист. ≈5,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,74 млн ₽, маржа 33 %, ROI 48 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Радуга ≈8,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2163
Рейтинг 72/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 41.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 960 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 740 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Федино д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федино д. | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заречье-1 СНТ | 6 сот. | 897 000 | 149 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заречье-1 СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федино д. | 25 сот. | 8 750 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федино д. | 34 сот. | 17 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заречье-1 СНТ | 25 сот. | 11 250 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Торопово д. | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Федино д. | 6 сот. | 740 000 | 123 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Федино д. | 8 сот. | 910 000 | 113 750 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 333 / 83 333 / 125 301 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 336 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 335 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 740 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Уютный ДНП да: «ванные» + «мебель» | 81 м² | 6,6 сот. | 6 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Бояркино д. да: «ванная» + «ремонт» | 84 м² | 6,5 сот. | 9 500 000 | 113 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Тяжино д. да: «ванной» + «отделкой» | 83 м² | 6,2 сот. | 10 400 000 | 125 301 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Солнечный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6,6 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ивановка д. да: «санузел» + «отделка» | 72,3 м² | 5,6 сот. | 4 990 000 | 69 018 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ЖИЛОЙ дом С ПРОПИСКОЙ в СНТ " Poмaнь" вблизи гopoдa Бpoнницы 5-10 минут транспортом. Помогу купить в ипотеку без первоначального взноса. Дoм для кpуглoгодичного пpoживaния. Ленточный залитый фундамент, брус, сверху отделан доской. 2 этажа, Торг.