Каширское ш., 81 км от МКАД
Ледовское СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 9,9 сот., пенобетон.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 62 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 9,9 сот. = 374 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 29 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,89 млн ₽, маржа −134 %, ROI −57 %.
Коммуникации: газ — баллоны; свет — есть.
До ст. Кудрявцево ≈8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21629
Рейтинг 15/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 54 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 374 000 ₽ (9,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 326 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ледовское СНТ | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ледовское СНТ | 8,3 сот. | 405 000 | 48 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ледово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Найдено д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ново-Найденское СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Найдено д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ново-Найденское СНТ | 22,5 сот. | 2 500 000 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ново-Найденское СНТ | 9,8 сот. | 300 000 | 30 612 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шереметьево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шереметьево д. | 25 сот. | 1 395 000 | 55 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 906 / 34 056 / 50 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 759 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 671 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 583 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 407 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 888 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −134 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.1 км | Урожай СНТ | 50 м² | 7,2 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Афган СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Миняево СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 827 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Лель СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Речицы СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 86 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Урожай СНТ | 64 м² | 7,2 сот. | 1 850 000 | 28 906 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Ручеек СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на участке 10 соток в Снт Ледовское вблизи деревни Ледово. Двухэтажный дом площадью 50 кв. М., сауной, кухня-гостиная, двумя спальнями на втором этаже и гостевой комнатой. Электричество, вода заведены в дом. Водонагреватель. ТВ тарелка. Газовые баллоны. Канализация накопительная емкость. Электрические столбы и проводку в Снт меняли в 2022 году. Дом не зимний, но при желании можно утеплить и жить круглогодично. На территории участка находится еще один двухэтажный дом площадью 42 кв. М. Его можно переделать, например, в гостевой домик. Участок 10 соток. Ровной правильной формы. На территории участка располагается летняя беседка с мебелью и мангалом. Есть два парковочных места для автотранспорта на территории. На участке есть плодово-ягодные деревья: яблоня, слива, груша, вишня, смородина, черноплодка, ирга. На заднем участке была выровнена площадка и посажена газонная трава. Ведется присоединение Снт к деревне Ледово. Что дает возможность в дальнейшем прописки! Дом расположен в тихом, уединенном месте от городской суеты. Рядом протекает река Коломенка, в 4 км находится Липитинское озеро. В 5 минутах ходьбы от дома есть родник с питьевой водой. Соседи живут круглогодично, дороги зимой чистят регулярно. Ежегодный взнос 7,5 тыс. Руб. Один собственник. Риелторов просьба не беспокоить. Только реальные покупатели. Материнский капитал не рассматриваем. Реальному покупателю торг.