Каширское ш., 64 км от МКАД
Михнево завода Опыт СНТ, Ступино гор. округ
Дом 52 м², участок 8 сот., дерево, 1980 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈900 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,91 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈60 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет.
До ст. Шугарово ≈3,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21626
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Каширское шоссе 83-й км | 45 сот. | 9 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каширское шоссе 83-й км | 24 сот. | 6 240 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старокурово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каширское шоссе 83-й км | 30 сот. | 6 400 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каширское шоссе 83-й км | 35 сот. | 7 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старокурово д. | 26 сот. | 8 900 000 | 342 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каширское шоссе 83-й км | 22 сот. | 4 840 000 | 220 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 22 сот. | 4 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 30 сот. | 5 700 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старокурово д. | 26 сот. | 14 500 000 | 557 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 077 / 75 090 / 170 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 906 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 711 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 515 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 125 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 60 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Реставратор СНТ | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Останково д. | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Михнево пгт | 51 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 147 059 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Реставратор СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 107 348 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Восток-2 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 80 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Михнево пгт | 48 м² | 5,3 сот. | 4 950 000 | 103 125 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Новоселки пос. | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Михнево СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Сафроново д. | 59 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Петрищево д. | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТ Михнево Завода Опыт (напротив деревни Старокурово). Я собственник, локация в объявлении правильная! Транспортная доступность. Рядом с СНТ остановка общественного транспорта. до станции Михнево на машине или автобусе 10 минут. Также от СНТ идет автобус до метро Домодедовская. Общая площадь дома - 52 кв.м: Кухня 8 кв.м. Комната на 1 этаже 16 кв.м. Комната на 2 этаже 24 кв.м. Дом сухой, утеплен. Установлены пластиковые двухкамерные стеклопакеты. Абсолютно новый ремонт, забор. Коммуникации: Водопровод в СНТ центральный летний (с мая по октябрь), вода бесплатно. Вода проведена в дом. Зимой можно набирать воду в колодце (на территории СНТ) Электричество (вся проводка новая,установлен новый счетчик на столб, пульт есть). Туалет на улице. Новый. На участке есть небольшой хоз.блок для инструмента (размер 2х3). Отопление конвекторы, в холодную погоду дом нагревается за 1-2 часа (можно находится до ноября). В СНТ есть проводной интернет (можно подключить). Дом не оформлен!!! При оформлении дома есть возможность прописаться и перейти на другие тарифы. Есть соседи, которые живут постоянно. Из плодовых деревьев на участке есть 3 яблони, слива. Ипотека не подходит!!! Возможен торг за наличный расчет!! СНТ граничит с лесом до леса 20 метров (видно на фото, за коричневым забором). Магазин в соседнем СНТ 300 метров от участка (работает с мая по сентябрь)