Каширское ш., 65 км от МКАД
Соловьи СНТ, Ступино гор. округ
Дом 71 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 01.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 59 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,85 млн → дом ≈50 тыс. ₽, 704 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–193 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −46 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21622
Рейтинг 41/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 153 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 850 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 50 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 704 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Станкостроитель СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузьмино с. | 23 сот. | 2 650 000 | 115 217 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузьмино с. | 10 сот. | 3 420 000 | 342 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дизайн СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузьмино с. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Измеритель СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Усады пос. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 588 / 51 972 / 192 857 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 486 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 312 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 789 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -46 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Усады пос. | 62,4 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 56 090 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Станкостроитель СНТ | 83 м² | 6,5 сот. | 5 350 000 | 64 458 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Старокурово д. | 70 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 192 857 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Марьино СНТ | 60,6 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 47 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дружба-Михайловское СНТ | 85 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 30 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Михнево пгт | 81,6 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 37 990 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Торбеево ТСН | 71 м² | 8 сот. | 2 999 000 | 42 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Иней СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 41 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Изумруд-1 СНТ | 85 м² | 10 сот. | 9 600 000 | 112 941 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Михнево пгт | 85 м² | 14 сот. | 11 500 000 | 135 294 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 200 000 (−550 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 12 соток на участке колодец,скважина 71 метр обустроеный кессон вода заведена в дом бетонированная площадка 6/10 кирпичный забор на ленточном фундаменте,дом требует ремонта,на первом этаже нужна замена пола.