Каширское ш., 79 км от МКАД
Лотос-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 75 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 955 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 27 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −988 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Ступино ≈4,4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21612
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 955 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 945 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Урожай-1 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вальцово д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Старая Ситня с. | 11,5 сот. | 598 232 | 52 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 678 / 52 790 / 68 524 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 596 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 236 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 877 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -988 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Нива-2 ТСН | 66,4 м² | 8 сот. | 4 550 000 | 68 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 66,3 м² | 7,8 сот. | 3 500 000 | 52 790 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ока-2 СНТ | 58,1 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 26 678 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 11.03.2026 | 3 650 000 (+850 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Большом Обрразцово, Снт Лотос -2 8 соток. Рядом автобусная остановка, асфальтированная дорога, родник, электричество., дачный пруд. Снт огорожено, ворота в Снт только для владельцев. На участке: садовый сад с плодоносящими деревьями и кустарниками, скважина, отдельно стоящая кухня с верандой (35м). Дом 2 х этажный: 50м. 1 этаж- терраса и 2 комнаты. 2 этаж комната. Построен душ отдельно.