Каширское ш., 86 км от МКАД
Кудрявцево д., Коломенский гор. округ
Дача 10 м², участок 8 сот.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 321 тыс. → дом ≈679 тыс. ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈983 тыс. / пессимист. ≈874 тыс. → от пессимистичной прибыль −76 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Кудрявцево ≈0,4 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21611
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 175 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 321 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 679 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кудрявцево д. | 10 сот. | 649 000 | 64 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кудрявцево д. | 6,1 сот. | 800 000 | 131 148 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кудрявцево д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кудрявцево д. | 14 сот. | 699 000 | 49 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кудрявцево д. | 6 сот. | 219 000 | 36 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кудрявцево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесное СНТ | 6 сот. | 233 900 | 38 983 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кудрявцево СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Флер СНТ | 10 сот. | 440 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родничок СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 105 000 / 190 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 092 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 983 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -76 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | Новое СНТ | 10 м² | 5,1 сот. | 670 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Новое СНТ | 10 м² | 4 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Нарцисс СНТ | 10 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Спутник СНТ | 10 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | 10 м² | 5,8 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.6 км | 10 м² | 4 сот. | 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.7 км | 10 м² | 5,3 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.8 км | Пчелка-2 СНТ | 10 м² | 5 сот. | 990 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Рябинушка СНТ | 10 м² | 12 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Алиса СНТ | 12 м² | 8 сот. | 670 000 | 55 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся садовый участок. 8 соток земли., скважина, электричество. В 5 ти минутах есть пруд, можно купаться. Не далеко лес, грибы. Участок ровный, ухоженный, имеется хозблок. Забор по периметру сетка рабица, ворота, Калитка. Авито пишет не правильный адрес. Снт Берёзка. От Коломны 10 минут на машине. 4я дорога д. 67. Дорога хорошая. Кто хочет строить капитальный дом, самое то.