Каширское ш., 93 км от МКАД
Дорожник СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 63 м², участок 5,6 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 415 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 22 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. пл. 38 км ≈4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21608
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 415 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 885 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 921 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 740 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комарево с. | 8,6 сот. | 600 000 | 69 767 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-3 СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик-3 СНТ | 12 сот. | 1 498 000 | 124 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 36 149 / 46 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 965 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 867 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 572 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 543 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дорожник СНТ | 54 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 64 815 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Урожай СНТ | 75,7 м² | 7,1 сот. | 2 400 000 | 31 704 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 21 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 50 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 47 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 38 298 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 47 м² | 5,5 сот. | 1 899 999 | 40 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Малое Кропотово СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 300 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Дорожник" расположенную в 800 м. От города Озеры Московской области. На участке 5,6 соток расположены: деревянный дом, 1-этажный с мансардой, общ. Пл. 63 кв. М, состоит из двух комнат и веранды. Кухня находится напротив дома отдельным строением, благодаря этому, в основном доме сохраняется чистота и прохлада. Так же на участке имеется беседка, душевая (установлен бойлер для горячей воды), туалет, сарай, теплица из поликарбоната. Свет заведен в дом и кухню, вода-летник, газ и центральное водоснабжение по границе участка можно в любой момент завести в дом. В Снт подведен интернет провайдер "Отк" с разводкой к участкам. Участок ровный, растут плодовые деревья и кустарники, огорожен забором. Подъезд круглогодичный (зимой чистят), в темное время суток освещается, в том числе и каждая улица. Снт благоустроено, ограждено, вывоз мусора организован, имеется видеонаблюдение. Вокруг красивая природа, сосновый лес богатый ягодными и грибными местами, святой источник, купель. Недалеко река "Ока" 1,5 км. где можно наслаждаться плаваньем, рыбалкой и кемпингом. В шаговой доступности остановка с рейсовым автобусами до г. Озеры 800 м. И до г. Ступино 30 км. И г. Москва 110 км. Расстояние от Мкад 125 км. По Каширскому или Новорязанскому шоссе. Такая дача это не просто недвижимость, а возможность сбежать из "каменных громад" в уютный "зеленый уголок" и проводить приятные вечера с семьей и друзьями.