Каширское ш., 81 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дом 120 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 71/100 · уверенность 51 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 810 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 44 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,91 млн / целевая ≈13,42 млн / пессимист. ≈11,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,41 млн ₽, маржа 62 %, ROI 164 %.
⚠ ROI 164 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ступино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21607
Рейтинг 71/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 810 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 690 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 5 сот. | 837 233 | 167 447 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,5 сот. | 2 067 188 | 275 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 16,9 сот. | 4 235 000 | 250 592 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5,7 сот. | 1 600 000 | 280 702 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 952 000 | 79 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 535 000 | 89 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Аладино д. | 9,3 сот. | 465 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 6,4 сот. | 1 288 284 | 201 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 519 / 115 152 / 128 926 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 913 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 167 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 422 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 405 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 164 % |
| пояснение расчета | ROI 164 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 164 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | да: «ванной» + «теплые полы» | 132 м² | 8 сот. | 15 200 000 | 115 152 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Старая Ситня с. да: «ванные» + «ремонтом» | 121 м² | 8 сот. | 15 600 000 | 128 926 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Колдино д. да: «санузла» + «отделка» | 108 м² | 7,5 сот. | 4 700 000 | 43 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пишите лично все расскажу и предоставлю документы. Этот дом проходит судебные процедуры. Читайте пожалуйста внимательно приложенные документы. Это объявление размещено с целью, предупредить о мошенничестве.