Каширское ш., 85 км от МКАД
Съяново-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 11 сот., дерево, 1990 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 56/100 · уверенность 60 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 894 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 78 тыс.–263 тыс. ₽/м², медиана 178 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,36 млн / целевая ≈12,03 млн / пессимист. ≈10,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,62 млн ₽, маржа 62 %, ROI 162 %.
⚠ ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. пл. 85 км ≈8,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21601
Рейтинг 56/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 894 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 229 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Тюльпан СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искорка СНТ | 8,3 сот. | 750 000 | 90 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня-2 СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня-2 СНТ | 16 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Съяново д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Съяново д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Съяново д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Съяново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 852 / 177 710 / 262 681 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 028 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 691 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 616 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 162 % |
| пояснение расчета | ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 162 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Жилево пгт да: «санузел» + «мебелью» | 74,5 м² | 12 сот. | 5 800 000 | 77 852 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Бекетово д. да: «санузла» + «отделка» | 75 м² | 10 сот. | 17 900 000 | 238 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Бекетово парк КП да: «душевая» + «тёплыми полами» | 76,1 м² | 10,4 сот. | 19 990 000 | 262 681 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Шугарово-6 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 77 м² | 10 сот. | 8 990 000 | 116 753 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается просторный дом с возможностью официальной регистрации (прописки) в живописном и экологически чистом районе Ступино. Участок 11 соток правильной прямоугольной формы, ровный. На участке расположены два капитальных двухэтажных строения: 1. Основной дом (2 этажа): 1 этаж: Парная (настоящая русская баня) и просторная кухня-гостиная. Идеально для семейных посиделок и встреч с друзьями. 2 этаж: Комната отдыха с бильярдом. Отличное место для досуга. 2. Гостевой дом из сруба (2 этажа): На первом этаже 2 уютные комнаты. Дровяная ПЕЧЬ ! На втором этаже 2 комнаты + балкон с видом на участок. Идеально для размещения большой семьи или сдачи гостям. Коммуникации и удобства: Электричество: СИП 5.5 квт (с возможностью увеличения до 15 квт) Вода: собственная скважина, вода заведена в дом. Удобства: душевая кабина, унитаз. Канализация: выгребная яма (2 кольца). Для автомобиля: оборудованы въездные ворота и навес для машины. Локация и инфраструктура: СНТ Съяново-1, Ступинский район. Тихие, добропорядочные соседи. Дороги зимой чистят (асфальт), подъезд круглогодичный. Рядом лес, живописные места отличная экология. Условия: Подходит под ипотеку. Документы готовы к сделке. Звоните в любое время, пишите в чат. Готовы показать объект в удобное для вас время.