Каширское ш., 83 км от МКАД
Алеево-2 д., Ступино гор. округ
Дом 45,2 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,89 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Земля ≈264 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,58 млн → дом ≈305 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈804 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −944 тыс. ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Жилёво ≈2,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21599
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 264 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 585 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 305 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 748 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Жилево пгт | 12,7 сот. | 6 390 000 | 503 150 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жилево пгт | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Савино д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево пгт | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 4,3 сот. | 1 650 000 | 383 721 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 7,5 сот. | 2 300 000 | 306 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 33 сот. | 13 000 000 | 393 939 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 48 сот. | 15 360 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Псарево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 804 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 36 541 / 82 353 |
| цена объекта | 1 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 606 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 834 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 742 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 651 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 467 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -943 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.8 км | Вита СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Урожай-2 СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Старое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Городские Сады №1 СНТ | 52,2 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 146 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Дубрава СНТ | 38,1 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 65 617 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Металлург-17 СНТ | 38 м² | 7 сот. | 1 420 000 | 37 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Зыбино д. | 50,4 м² | 5,8 сот. | 1 800 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Антрацит СНТ | 58,3 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 305 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Бриз СНП | 54 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Альбумин СНТ | 34 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 82 353 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 890 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 890 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке 6 соток в Ступинском районе, СНТ Алеево-2. На участке щитoвoй двухэтажный дом. 1 этаж: прихожaя, лecтницa на втoрoй этaж, комнaта. 2 этаж: кoмнатa. Также на участке хoзяйственная поcтройка с кухней. Электричество и летняя вода проведены. На участке растут плодовые дерeвья и куcтаpники. Межевание проведено. В шаговой доступности густой лес и живописный берез реки Ситня. Время в пути от Москвы на автомобиле займет около 1,5 часов. Автобусная остановка находится в шаговой доступности от СНТ. До железнодорожной станции Жилево несколько остановок на автобусе. 1 взрослый собственник. Документы готовы к сделке.