Каширское ш., 87 км от МКАД · земля с домом
Кашира г., Кашира гор. округ
Дом 34,5 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется дом общей площадью 34,5 кв2, дом стоит на кадастре и пригоден к проживанию!»
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 08.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 362 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈490 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −328 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; в описании: газ.
До ст. Кашира-Пассажирская ≈0,9 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21596
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 35 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 681 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 8,5 сот. | 5 500 000 | 647 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 4,5 сот. | 799 000 | 177 556 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,4 сот. | 799 000 | 181 591 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10,5 сот. | 1 450 000 | 138 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Терново-2 д. | 8 сот. | 685 660 | 85 708 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Терново-2 д. | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Терново-2 д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Терново-2 д. | 3,3 сот. | 500 000 | 151 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Терново-2 д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 394 / 64 062 / 97 143 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 692 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -328 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 34,3 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 84 548 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 33,6 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 89 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 35 м² | 12 сот. | 2 985 000 | 85 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Хитровка д. | 33,1 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 211 480 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 32 м² | 8,5 сот. | 2 050 000 | 64 062 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 35 м² | 7,6 сот. | 3 400 000 | 97 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 34 м² | 5,3 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Юбилей СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 1 499 000 | 42 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Птицевод СНТ | 36,5 м² | 8,6 сот. | 1 900 000 | 52 055 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ромашка СНТ | 33 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 39 394 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 13.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 10 соток Ижс кадастровый номер: 50:37:0060310:447. На участке имеется дом общей площадью 34,5 кв2, дом стоит на кадастре и пригоден к проживанию! В дом заведена вода и свет. Газ, центральное водоснабжение и канализация по границе участка. Участок находится в черте города, рядом вся инфраструктура города, хорошие соседи.