Каширское ш., 81 км от МКАД
Лотос СНТ, Ступино гор. округ
Дом 85,6 м², участок 6 сот., газобетон, 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 750 тыс. → дом ≈1,75 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 51 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,51 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,39 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈262 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, колодец.
До ст. Ситенка ≈3,8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21594
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Псарево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Псарево д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алеево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Каширское шоссе 97-й км | 50 сот. | 11 900 000 | 238 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гремячий СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Савино д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Гремячий-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 7,8 сот. | 1 800 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 747 000 | 124 500 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 512 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 176 / 69 672 / 102 857 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 874 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 630 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 387 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 899 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Жилево пгт | 85 м² | 8 сот. | 4 350 000 | 51 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Гармония КП | 70 м² | 8,9 сот. | 7 200 000 | 102 857 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 61 м² | 3 сот. | 4 250 000 | 69 672 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уникальная, стародачная локация с идеальной транспортной доступностью, рядом М4 (94 км без пробок), ж/д Жилево (1 час от Павелецкого вокзала), городской автобус (остановка 10 минут ходьбы). Подъезд круглогодичный асфальт, внутри СНТ асфальтовая крошка. Участок ровной, прямоугольной формы, на участке находится 2 ух этажный дом, первый этаж газобетонные блоки, обшитые деревом внутри, второй этаж - деревянный. Есть подвал. На участке высажены многолетние цветники, газон, так же есть металлический каркас теплицы на бетонном основании. Колодец (7 колец) воды достаточно для полива и хоз нужд (есть разводка воды по участку). Хоз блок с душем и нагревателем воды и туалетом. Хоз блок требует ремонта. Высажены плодоносящие деревья (яблони, сливы, вишня), кустарники (смородина, крыжовник, малина), клубника. Очень тихие, спокойные и отзывчивые соседи. Бассейн на лето ставить нет необходимости, так как у СНТ есть свой пруд, с пляжем. Дополнительным + это сильное СНТ в части управления, чистоты, уборки, выведены индивидуальные счетчики на электричество, обеспечивается вывоз мусора, есть централизованная скважина, для питьевой воды.