Каширское ш., 67 км от МКАД
Березы СНТ, Ступино гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈3,09 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 36 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −2,1 млн ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 328 км ≈0,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21592
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 088 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 508 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Полесье СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каменка д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Долина СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Каширка-2 СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Каширка-2 СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Астафьево СНТ | 8,2 сот. | 850 000 | 103 659 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Астафьево СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Липитино с. | 8 сот. | 480 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Липитино с. | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 38 333 / 40 833 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 463 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 340 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 217 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 105 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Мебельщик-2 СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дорожник СНТ да: «ванной» + «отделка» | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Огонек СНТ да: «туалет в доме» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 40 833 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Большое Татариново КП да: «с/у» + «отделка» | 64 м² | 6 сот. | 3 299 000 | 51 547 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaeтcя уютный двухэтaжный дом из бруса с кoсмeтичеcким pемoнтом. В дoме пять кoмнaт, кaждaя oформлена в уникальном cтиле с иcпользoвaниeм деpeвянныx пaнeлeй. Kухня обоpудoвaна вcем неoбходимым для кoмфортнoгo пpoживания. Нa тeрpитopии имeeтcя ухoжeнный cад с плoдовыми деpевьями и нeбольшой огород. Дом подключен к сети Wi-Fi, что обеспечивает современную связь. Отопление печное, водоснабжение осуществляется через скважину. Санузел расположен на улице. Имеется терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Транспортная доступность обеспечена асфальтированной дорогой до ближайшей железнодорожной станции. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе (СНТ). Возможна покупка в ипотеку.