Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Мелентеево д., Егорьевск гор. округ
Дача 65 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 24.09.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 405 тыс. → дом ≈995 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 14 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,66 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Рязановка ≈23 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2159
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 405 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 995 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мелентеево д. | 7,5 сот. | 590 000 | 78 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мелентеево д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мелентеево д. | 4,5 сот. | 750 000 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гулынки д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гулынки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гулынки д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трофимово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Трофимово д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 800 / 28 232 / 40 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 655 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 572 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 490 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 324 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 166 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Зеленая Поляна СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 499 999 | 23 810 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ландыш СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Чернолесье СНТ | 49 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 653 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Полбино д. | 50 м² | 7 сот. | 690 000 | 13 800 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2025 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу для отдыха всей семьи. На участке дом кухня хоз блок веранда. Летняя кухня. Газ по границе. 6 спальных мест. Вековые деревья. Чистейший воздух. Прописка. Возможно приобретение соседних прилегающих участков с отдельным электричеством и почтовым адресом.