Каширское ш., 63 км от МКАД
Долина СНТ, Ступино гор. округ
Дом 25,3 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈74 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 25 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈506 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам дачу в СНТ Долина») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Михнево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21587
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Манометр СНТ | 8,1 сот. | 1 850 250 | 228 426 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михнево пгт | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Михнево пгт | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Михнево пгт | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 655 000 | 109 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михнево пгт | 8,2 сот. | 778 050 | 94 884 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михнево пгт | 7,5 сот. | 780 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михнево пгт | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубки СНТ | 10,7 сот. | 1 300 000 | 121 495 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 506 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 49 584 / 116 667 |
| цена объекта | 2 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам дачу в СНТ Долина») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам дачу в СНТ Долина») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Радуга-3 СНТ | 28 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 58 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Проскурниково д. | 24 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Михнево пгт | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Проскурниково д. | 30 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Никольское СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Чернышово с. | 20 м² | 5 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 2 499 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 499 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТ Долина, участок 1000 кв.м., ровный, сухой. Много плодовых деревьев, кустарников, цветов (правда, по фото не видно, еще не косили в 2026). Дом оформлен, в жилом состоянии, есть хозблок, летний душ, глубокий колодец, будете всегда с водой. До станции Михнево 25-30 минут пешком, до прекрасного пляжа на Вировском пруду 15 минут. Красивые, богатые грибами, леса вокруг. Показы оперативно