Каширское ш., 4 км от МКАД · земля с домом
Солнечный Остров мкр., Ленинский гор. округ
Дом 125 м², участок 1,1 сот., газоблок.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 125 м²»
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Земля ≈661 тыс. ₽/сот. × 1,1 сот. = 727 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 28 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,93 млн / целевая ≈8,93 млн / пессимист. ≈7,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,23 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть.
До ст. Заводская ≈4,8 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21582
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 660 837 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 727 000 ₽ (1,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 873 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 984 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 4,3 сот. | 3 249 999 | 755 814 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 15 сот. | 11 599 999 | 773 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 6 сот. | 4 499 999 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Остров с. | 10 сот. | 8 499 999 | 850 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 30 сот. | 23 999 999 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 4 сот. | 2 800 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мисайлово пгт | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мисайлово пгт | 6,4 сот. | 4 100 000 | 640 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мисайлово пгт | 13,7 сот. | 8 899 999 | 649 635 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 125 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 96 942 / 129 537 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 926 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 933 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 941 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 231 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Мосмек-4 СНТ | 125 м² | 1 сот. | 3 500 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мисайлово пгт | 108 м² | 1,1 сот. | 13 990 000 | 129 537 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный Остров мкр. | 105 м² | 1,5 сот. | 8 200 000 | 78 095 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мисайлово пгт | 95 м² | 1,1 сот. | 11 000 000 | 115 789 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается в ближайшем Подмосковье (5 км от мкада) таунхаус площадью 125 квадратных метров с участком, 3 этажа, газ в поселке есть. Сам поселок закрыт шлагбаумами, асфальтированная дорога, хорошая транспортная доступность, рядом остановка. Поселку уже 12 лет. Документы в полном порядке, все разделено отдельно от соседей, это не доля, разрешения на покупку спрашивать не нужно, прописку можно сделать. Земля сельхозназначения. По самому таунхаусу еще нужны вложения в достраивание, от того и такая цена! Внимание! На фото, таунхаус достроенный и купленный человеком, продаются соседние в этом доме таунхаусы, фото прикреплено для примера как он может выглядеть цельным! То есть за эти деньги вы берете коробку, внутри ничего нет кроме стен и перекрытий. Коммуникации все нужно в дом заводить! Самостоятельно, по границе есть газ, свет, но надо заключать договор. Агентам, посредникам, просьба не беспокоить.