Каширское ш., 94 км от МКАД
Андреевское д., Кашира гор. округ
Дача 43 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 825 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −847 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; свет — есть.
До ст. Ожерелье ≈3,1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21581
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Андреевское д. | 16 сот. | 1 800 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андреевское д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Андреевское д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 9 сот. | 1 780 000 | 197 778 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 5,7 сот. | 1 050 000 | 184 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское д. | 21 сот. | 3 600 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андреевское д. | 20 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Знаменское д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 49 166 / 80 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 933 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 832 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 628 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -847 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Рассвет-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 820 000 | 70 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | На Оке дп | 36 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 49 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 48 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Энергетик-2 СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Малое Кропотово СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Баскачи д. | 36 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Пурлово д. | 40 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Жемчуг СНТ | 33,5 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ивушка СНТ | 50 м² | 9,7 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Глебово-Змеево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток. Ижс. Ровный, прямоугольный. Есть яблони, слива, груша, вишня. Колодец. Электричество. По границе газ. Летний домик двухэтажный 43м2. Первый этаж кухня, две комнаты. Второй этаж одна комната. Возможна прописка.