Каширское ш., 61 км от МКАД
Вишенка СНТ, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., 1997 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 648 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −961 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Привалово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21580
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 918 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 648 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Поляна СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясень СНТ | 16,5 сот. | 1 800 000 | 109 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проскурниково д. | 12,9 сот. | 1 760 000 | 136 434 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проскурниково д. | 13,6 сот. | 1 850 000 | 136 029 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Проскурниково д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 798 000 | 133 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 12,9 сот. | 900 000 | 69 767 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Проскурниково д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 619 / 45 656 / 73 171 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 818 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 727 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 636 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 454 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -961 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 122 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Орехово СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 47 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мечта СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Каширское шоссе 75-й км | 40 м² | 6 сот. | 6 140 000 | 153 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Константиновское с. | 42 м² | 4 сот. | 950 000 | 22 619 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Михнево пгт | 41 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 73 171 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кузьмино с. | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лотос СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нива СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 38 636 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Соловьи СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача, для летнего проживания. На участке имеется душ, хозблок и детская площадка. Участок ухожен, растут плодовые деревья (яблони, груши) и кустарники ( смородина, крыжовник, малина) Подъезд к участку хороший, территория СНТ вся огороженна. Вокруг СНТ лес с грибами и ягодами, также в пешей доступности 10 мин. есть лесное озеро.