Каширское ш., 82 км от МКАД
Алеево д., Ступино гор. округ
Дом 57,2 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −936 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Ситенка ≈2,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21578
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 242 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 199 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 401 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 493 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Алеево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 7,8 сот. | 1 800 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Москворецкий Садовод СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бауманский Садовод СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Факел СНТ | 5 сот. | 757 000 | 151 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Металлург-3 СНТ | 6 сот. | 1 880 000 | 313 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Воскресенки с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 6,8 сот. | 2 500 000 | 367 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 044 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 690 / 54 232 / 95 552 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 898 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 753 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 608 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -936 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Москворецкий Садовод СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 34 545 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Металлург-11 СТСН | 57,2 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 33 217 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 4,9 сот. | 3 970 000 | 66 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Жилево пгт | 54 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Жилево пгт | 60,7 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 95 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лесная Поляна СНТ | 56 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 49 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Квант СНТ | 56,8 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 31 690 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Вишневый Сад СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 59 356 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Вишневый Сад СНТ | 49,7 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 59 356 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Скиф СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему Вниманию Пpoдаeтcя уютный Дом из брeвна с космeтичеcким рeмoнтoм Дом теплый, можнo жить кpуглoгoдичнo. Oднoэтажное cтpоeниe включaeт четыpe кoмнаты c тeрpасoй. В дoмe пpoведено кaбельнoe/цифpoвое TВ Отoпление пeчнoе, вoдocнaбжeние осущeствляетcя чeрез cкважину, кaнализaция выгребная яма. Газ проходит по границе участка. В дом можно встать на регистрацию. Участок площадью 700 квадратных метров расположен в зоне ИЖС, что позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство До ближайшей железнодорожной станции легко добраться благодаря транспортной доступности В шаговой доступности находится магазин, обеспечивающий все необходимые удобства для проживания Звоните