Каширское ш., 71 км от МКАД
Лето СНТ, Ступино гор. округ
Дом 51 м², участок 5 сот., 1999 год.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 15.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 447 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Шугарово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21577
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 447 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 053 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 255 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лето СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоселки пос. | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шугарово с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шугарово с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шугарово с. | 43 сот. | 15 700 000 | 365 116 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шугарово с. | 35 сот. | 19 000 000 | 542 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 800 / 45 370 / 63 636 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 167 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 053 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 825 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Останково д. | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Реставратор СНТ | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ласточка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 34 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Солнышко СНТ | 52,7 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 52 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Южное СНТ | 56 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Металлург-9 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Реставратор СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 107 348 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ситенка СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 490 000 | 29 800 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Шматово д. | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Псарево д. | 49,3 м² | 4,4 сот. | 1 500 000 | 30 426 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Лето, Ступинский район Московской области Всего около 62 км от МКАД по Каширскому шоссе. Удобный подъезд как по Каширскому шоссе, так и по скоростной трассе М-4 Дон. Дорога от Москвы занимает примерно 1 час без пробок. На участке площадью 5 соток правильной формы расположен двухэтажный дом общей площадью 51 кв. м. Дом крепкий, требует косметического ремонта, что позволит новым владельцам обустроить его по своему вкусу и не переплачивать за чужие дизайнерские решения. В доме: печное отопление; подключено электричество; газ баллонный. Коммуникации: собственная скважина; электричество. Участок ровный. На территории растут плодовые деревья и кустарники, которые ежегодно дают хороший урожай. Преимущества дачи: экологически чистый район Подмосковья; тихое и уютное СНТ; хорошие подъездные дороги; удобная транспортная доступность; рядом лес, свежий воздух и прекрасные условия для отдыха; отличное место для садоводства и семейного отдыха; комфортное расстояние от Москвы для поездок на выходные. Документы: один взрослый собственник; без обременений; подходит под ипотеку; быстрый выход на сделку. Прекрасный вариант для тех, кто ищет недорогую дачу в живописном месте недалеко от Москвы с удобным подъездом и всеми необходимыми коммуникациями. Звоните! На сообщения не отвечаю.