Каширское ш., 63 км от МКАД
Марьино СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60,6 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 604 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 27 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,21 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть.
До ст. Усады-Окружные ≈5,1 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21572
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 604 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 296 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 888 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вентилятор-2 СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Петрищево д. | 5 сот. | 370 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петрищево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петрищево д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Измеритель СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петрищево д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чернышово с. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чернышово с. | 9 сот. | 540 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петрищево д. | 24 сот. | 4 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чернышово с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 212 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 761 / 37 054 / 56 090 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 167 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 053 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 825 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 852 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Усады пос. | 62,4 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 56 090 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Иней СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 41 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Соловьи СНТ | 71 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 26 761 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Шугарово с. | 59,8 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 32 609 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Старокурово д. | 70 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 192 857 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Семеновское с. | 56 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 29 464 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Торбеево ТСН | 71 м² | 8 сот. | 2 999 000 | 42 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Энергетик СНТ | 72 м² | 10 сот. | 21 000 000 | 291 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 27.11.2025 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 2 900 000 |
Описание
Продается красивая дача площадью 60,58 кв.м. Материал стен - облицовочный кирпич. Первый этаж: мансарда - площадь 12 кв.м; корридор - 4,5 кв.м; кладовка - 2,9 кв.м; комната (спальня) - 13,5 кв. м. Второй этаж: корридор - 5,7 кв. м. и две комнаты по