Каширское ш., 61 км от МКАД
Ивантеево СНТ, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 567 тыс. → дом ≈683 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 22 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −470 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Шубатово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21571
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 683 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 44 444 / 69 444 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 741 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 654 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 567 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 393 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -469 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Русь СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 36 905 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Русь СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 49 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Алфимово д. | 37 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 54 054 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Балакирево ДНП | 42 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 42 619 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Палладий СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 44 444 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Богдановка д. | 32 м² | 6 сот. | 720 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Лель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Федосьино с. | 48 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 83 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 1 300 000 | история площадки |
| 21.10.2022 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.05.2024 | 1 250 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок в Снт Ивантеево, хорошее обжитое место. Свет, вода летом, круглогодичный подъезд бетонные дороги. На участке есть плодовые деревья, вишни, сливы, яблони. 85 км от Мкад, автобус от метро Котельники. Дачный домик не зарегистрирован. Торг уместен.