Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Никитское с., Раменский гор. округ
Дом 59,9 м², участок 15,1 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 15,1 сот. = 1,22 млн → дом ≈2,28 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈998 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, газ.
До ст. Непецино ≈11,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2157
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 221 000 ₽ (15,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 047 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитское с. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никитское с. | 8,8 сот. | 1 450 000 | 164 773 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитское с. | 40 сот. | 18 900 000 | 472 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 10 сот. | 3 150 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское с. | 13,2 сот. | 1 100 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 26 сот. | 3 000 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 14,4 сот. | 1 599 999 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 18,8 сот. | 1 400 000 | 74 468 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 998 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 692 / 56 002 / 72 407 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 494 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 319 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 795 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 178 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Чистые Пруды дп | 60 м² | 10,5 сот. | 3 950 000 | 65 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 57 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 57 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Костин лес КП | 64 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 62 344 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитское с. | 49,9 м² | 18,1 сот. | 2 700 000 | 54 108 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Полесье ДНП | 56 м² | 10 сот. | 2 995 000 | 53 482 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лысцево д. | 55 м² | 14 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Костин лес КП | 67 м² | 10 сот. | 3 450 000 | 51 493 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Михеевская Долина КП | 59 м² | 11,3 сот. | 3 500 000 | 59 322 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Грецкая д. | 65 м² | 12 сот. | 1 280 000 | 19 692 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сетовка пос. | 51,1 м² | 9,4 сот. | 3 700 000 | 72 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный деревенский дом на просторном участке. Отличный вариант для постоянного проживания, ведения хозяйства или спокойного отдыха на природе. Дом и участок: Дом 59,9 кв. М. Главная гордость настоящая русская печь, которая создаст неповторимый уют, согреет в любые морозы и позволит наслаждаться выпечкой. Участок 15.12 соток (Лпх в черте деревни) места хватит на сад, огород и баню. Территория полностью огорожена надежным забором из профлиста, есть хозпостройки. Коммуникации и экология: Газ подведен к границе участка. В 10 метрах от дома бьет чистый родник с ключевой водой! Инфраструктура и логистика: Всё в пешей доступности: магазин, пункты выдачи маркетплейсов, поликлиника, автобусная остановка. Удобно добраться до города Бронницы, Воскресенск, Коломна, Жуковский станция Мцд "Отдых". Звоните! Дома с русской печью и такими просторными участками большая редкость. Организую показ в любое удобное время. Код пользователя: 56436. Номер в базе: 13885175.