Каширское ш., 53 км от МКАД
Дружба СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 46,1 м², участок 6 сот., дерево, 2002 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 481 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 87 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈822 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,69 млн / целевая ≈4,22 млн / пессимист. ≈3,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈424 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. пл. 312 км ≈4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21565
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 10.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 11 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 192 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 481 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 469 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Железнодорожник-2 СНТ | 24 сот. | 7 300 000 | 304 167 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 50 сот. | 20 500 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Шебочеево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шебочеево д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шебочеево д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шебочеево д. | 5,2 сот. | 420 000 | 80 769 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Барыбино д. | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 822 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 957 / 101 957 / 107 600 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 692 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 457 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 424 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Матчино д. да: «санузел» + «мебель» | 46 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 101 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Толочаново д. да: «санузел» + «ремонтом» | 46 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 86 957 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дивный КП да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 5 380 000 | 107 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 31.05.2026 | 3 000 000 (+250 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся, уютная дача , есть печное отопления ,Колодец, есть водонагреватель, душ, в дом вода заведена, в доме остаётся холодильник, стиральная машина,(мелкая техника)кухонный гарнитур,спальные места, в СНТ многие живут круглый год.Участок ухоженный, домик тоже, можно сразу заехать ,красивое,зелёное место, птицы поют, весь участок в цветах,есть плодовые деревья,кустарники, рядом грибной лес,водоём, райское место. звоните приезжайте смотреть , дом ждёт своего нового хозяина.