Каширское ш., 76 км от МКАД
Старое д., Ступино гор. округ
Дом 45,2 м², участок 24 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽, поднимали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 06.08.2024.
Рейтинг 77/100 · уверенность 51 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 1,86 млн → дом ≈40 тыс. ₽, 885 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 85 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈904 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,38 млн / целевая ≈4,84 млн / пессимист. ≈4,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,79 млн ₽, маржа 41 %, ROI 71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ступино ≈9,7 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21564
Рейтинг 77/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 860 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 40 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 885 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Старое д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 12 сот. | 1 068 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 9 сот. | 831 000 | 92 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 8 сот. | 752 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 20,6 сот. | 750 000 | 36 408 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель СНТ | 7,3 сот. | 800 000 | 109 589 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 904 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 84 746 / 109 091 / 115 789 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 382 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 113 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 844 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 787 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Петрово д. | 47,5 м² | 27 сот. | 5 500 000 | 115 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Зыбино д. | 55 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 109 091 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Петрово д. | 35,4 м² | 16,7 сот. | 3 000 000 | 84 746 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2024 | 1 600 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 1 900 000 (+300 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 900 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок (Лпх) в Деревне! 24 сотки с домом в нагрузку(требует ремонта) (50:33:003052:122).