Каширское ш., 84 км от МКАД
Алиса СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 65,3 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 240 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 7 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −556 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Даниловская ≈4,3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21563
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.5 |
| торг | 5 | 42 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 240 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 260 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алиса СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алиса СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поселок Озерный ДНП | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поселок Озерный ДНП | 8 сот. | 240 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поселок Озерный ДНП | 12 сот. | 760 000 | 63 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Электрон СНТ | 8 сот. | 215 000 | 26 875 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поселок Озерный ДНП | 18,1 сот. | 890 000 | 49 171 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полянка СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Донское-1 СНТ | 8,7 сот. | 350 000 | 40 230 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 306 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 875 / 43 390 / 75 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 404 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 278 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 025 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -556 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.9 км | Металлург-15 СНТ | 61,9 м² | 8,1 сот. | 3 900 000 | 63 005 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Электротранспорт СНТ | 80 м² | 8 сот. | 550 000 | 6 875 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Амур СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Малое Уварово д. | 50 м² | 8,2 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Ручеек СНТ | 72 м² | 9,8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Пруды СНТ | 57,4 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 48 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | 73,4 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 30 654 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.3 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | 50 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
(Кт) Агентство Недвижимости "Земстрой" Ваш Ключ К Идеальному Жилью! Продаётся уютный и просторный дом в Снт "Алиса", городской округ Коломна, Московская область. Ищете идеальное место для жизни? Представляем вашему вниманию каркасный дом, построенный в 2022 году. Общая площадь дома 65,3 кв. М. Дом двухэтажный, расположен на участке площадью 8 соток. Кадастровые номера 50:36:0020708:54 -ЗУ 8 соток. 50:36:00207086:391 здание. Преимущества: - Цена: выгодное предложение на рынке недвижимости. - Расположение: тихое и спокойное место. - Площадь и планировка: просторные комнаты, возможность зонирования и создания комфортной среды для жизни. - Ремонт: дом без отделки, что даёт возможность новым владельцам воплотить свои дизайнерские идеи. Не упустите свой шанс стать владельцем этого прекрасного дома! Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.