Каширское ш., 98 км от МКАД
Богатищево-Епишино д., Кашира гор. округ
Дом 62,1 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 534 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 34 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −894 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Пурлово ≈6,9 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21562
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 26 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 966 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 659 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Богатищево-Епишино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Богатищево-Епишино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кореньково д. | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Южные Бобры СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Незабудка СНТ | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Смирновка д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бузаково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бузаково д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бузаково д. | 6 сот. | 317 200 | 52 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бузаково д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 142 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 929 / 48 889 / 111 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 966 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 818 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 669 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 373 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -894 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Чароит СТ | 56 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 33 929 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Новоселки пос. | 69,3 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 98 124 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Большое Руново пос. | 50,2 м² | 11,5 сот. | 4 200 000 | 83 665 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сеньково с. | 45 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 50 м² | 12 сот. | 5 550 000 | 111 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Смена СНТ | 45,5 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 43 956 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 78 м² | 14,8 сот. | 3 100 000 | 39 744 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом в живописнейшем месте Подмосковья в деревне Богатищево- Епишино г. О. Кашира Московской области. Дом (кирпич) размером 5,2х7,5 м, общая площадь 62,1 кв. М, жилая -27кв. М, жилые комнаты (11/7/9) кв. М, кухня 8,5 кв. М, кладовые, веранда 7 кв. М, душевая, санузел на улице, подпол в доме выложен кирпичом глубиной 1,3 м, мощный фундамент. Подведен свет 15 квт 380 вольт, скважина с питьевой водой. Газа в деревне нет. Шикарный земельный участок 15 соток, широкий по фасаду, неправильной формы, но интересный, частично с уклоном, обрабатывается. Участок обнесен забором из профнастила с хорошим подъездом. Посажены и плодоносят плодовые деревья и кустарники, яблони, груши, малина, клубника и т. Д., земля плодородная, растет всё. На участке имеется летний душ, туалет, беседка. Местоположение душевное, уединенное. Тихий райский уголок, чистейший воздух, который можно "пить". Много зелени, рядом лес. Дороги отличные. Круглогодичный подъезд. Хорошие соседи. Рядом, в 400 метрах сказочной красоты пруд, всегда полноводный, подходит для рыбалки, купания, пляжного отдыха. Очень душевное место для отдыха. Тишина, уединение, вдали от цивилизации ощущаешь себя в гармонии с природой. Имеется транспортное сообщение с г. Каширой, Москвой (ж/д проезд 1,5-2 ч Павелецкое направление). До автобусной остановки 3-5 минут пешим ходом. До г. Каширы на автобусе 20-25 минут. В собственности участок около 30 лет, дом более 15 лет, долгов, обременений нет, документы готовы к сделке. Торг.