Каширское ш., 62 км от МКАД
Миняево СНТ, Ступино гор. округ
Дача 44 м², участок 8,8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 499 тыс. → дом ≈901 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 31 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −376 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Шубатово ≈2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21560
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 499 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 901 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 477 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 40 795 / 112 500 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 993 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 893 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 794 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 594 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -376 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Бугорок СНТ | 48 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Малино пгт | 40 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Отра СНТ | 40 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Кулон СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 40 795 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Борисовское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 81 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Здоровье СНТ | 35 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Поляна ДНП | 35 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание! Помощь В Продаже Не Требуется! Продается дача. Дом 2010 г., две комнаты, общая площадь 44 м2, каркасный, утеплённый (не до конца утеплен пол в комнате с печью, потолок; материалы в наличии)одноэтажный. Отопление печь металлическая долгого горения, обогрватели электрические. Из мебели: диван, шкафы, стол, стулья. На потолке установлены автоматические огнетушители. Дом не приспособлен для проживания в холодное время года. Участок 9 соток. Вода на участке из трубопровода Снт в тёплое время года. На участке плодоносящие яблони, груши, смородина, крыжовник. Въезд в Снт через шлагбаум.