Каширское ш., 83 км от МКАД
Липитино д., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 394 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 20 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,11 млн / целевая ≈996 тыс. / пессимист. ≈886 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −148 %, ROI −60 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Кудрявцево ≈5,1 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21550
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Липитино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Липитино д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алиса СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Липитино д. | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Липитино д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Липитино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Липитино д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Липитино д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Липитино д. | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алиса СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 817 / 32 698 / 45 455 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 107 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 052 000 ₽ |
| продажа: целевая | 996 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 314 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −148 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Холмы д. | 32,8 м² | 10 сот. | 650 000 | 19 817 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дубенки д. | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Озеры сад. уч. | 30 м² | 9,7 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Запрудный пос. | 33 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Солнечное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Стребково д. | 36,7 м² | 15 сот. | 1 200 000 | 32 698 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем привет! Продается шикарный домик на сваях (погрузил на грузовик и увез к себе. Подключил коммуникации и ты уже живешь на природе! Общая площадь 30 м кв, + терраса. По всему дому теплый пол (даже в лютые морозы в доме всегда тепло). Панорамные окна, москитные сетки, кондиционер, Совмещенный санузел (унитаз, просторная душевая). На окнах шторы блэк- аут. Через большое панорамное окно выход на просторную террасу с освещением. На террасе большой стол, 4 стула. На потолке террасы удобное освещение которое к тому же отгоняет комаров (имеет такой эффект). Из мебели: Телевизор, кухонный угловой гарнитур со всеми необходимыми принадлежностями. Встроенная посудомоечная машина, холодильник, микроволновка, много дорогой посуды на все случаи жизни. Два крана, один питьевой со сменными фильтрами. Много всяких шкафчиков для кастрюль и сковородок и т. Д. (хозяйки оценят). Стол, 2 стула, раскладной диван, на полах ковры. На стене на кухне современная решетка для посуды., кондиционер( который охлаждает дом в 40 градусную жару за 15 минут. В спальне 2-х спальная кровать, коврики, картина, место для складирования вещей. В санузле так же теплый пол, окошко с москитной сеткой. Бойлер на 100 литров, Унитаз, просторная душевая кабина, раковина для умывания, зеркало. Место, куда повесть халаты и полотенца. Электрический полотенцесушитель. Снаружи выглядит как чёрный деревянный куб из бруса. Изначально сделана терраса, чтобы можно было спокойно из дома выйти на нее и под дождем курить кальян. По периметру дома заводское освещение, которое включается и выключается как изнутри дома так и снаружи. Рядом с домом со стороны террасы обутсроена костровая зона, удобные кресла Адирондак, само костровище, мангал с крышей и всем необходимым (дорогие толстые шапура, дорогая нержавеющая решетка из толстого металла. Топор, дубовый пень). Рядом стоят очень уютные качели, того же мастера который делал уличные кресла Адирондак. Так же над костровой зоной освещение на 6 метровых шестах. Вечером и ночью когда всю улицу включаешь становится очень красиво, да еще при горящем костре. Сказка. Свой недешевый септик Коло Веси 4. Все, что здесь написано продаем целиком, как есть! Забирайте все подчистую. Даже септик. Это готовое круглогодичное жилье, которое можно поставить в любое место и жить в радость. Все Новое! Мы за это отдавали 4,5+ Естественно, для вас все будет по другому. Звоните, Договоримся. Хотите своими глазами посмотреть звоните, пишите. До встречи!