Каширское ш., 92 км от МКАД
Знаменское д., Кашира гор. округ
Дача 40 м², участок 12 сот.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 395 тыс. → дом ≈605 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈182 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ожерелье ≈4,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21544
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 10 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 885 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 395 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 605 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Знаменское д. | 8 сот. | 405 000 | 50 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Знаменское д. | 11 сот. | 970 000 | 88 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Знаменское д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Знаменское д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Знаменское д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Знаменское д. | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Знаменское д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Знаменское д. | 13 сот. | 475 000 | 36 538 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Знаменское д. | 14,5 сот. | 1 500 000 | 103 448 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Знаменское д. | 26 сот. | 2 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 250 / 52 611 / 87 500 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 165 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 057 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 732 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 182 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Жемчуг СНТ | 40 м² | 8 сот. | 850 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Рассвет-1 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Березка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 220 000 | 55 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рассвет-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 820 000 | 70 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | На Оке дп | 36 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 49 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Речицы СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 86 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Речицы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Пурлово д. | 40 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Глебово-Змеево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 45 м2 с участком 12 соток. Дом построен в 1990 году из экспериментальных материалов, требует ремонта. В доме две комнаты, кухня-гостиная, санузел на улице. Есть терраса или веранда для отдыха. Подключено кабельное/цифровое ТВ. Электричество подключено, центральное водоснабжение. Газ проходит по границе участка. Участок Ижс, транспортная доступность рядом остановка общественного транспорта.