Каширское ш., 98 км от МКАД
Богатищево-Епишино д., Кашира гор. округ
Дом 72 м², участок 21 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.09.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 748 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,46 млн / целевая ≈5,81 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈851 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Пурлово ≈6,5 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21536
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 748 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 752 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Богатищево-Епишино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богатищево-Епишино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Южные Бобры СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кореньково д. | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бузаково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Незабудка СНТ | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бузаково д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бузаково д. | 6 сот. | 317 200 | 52 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бузаково д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бузаково д. | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 202 / 75 614 / 153 086 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 166 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 851 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Богатищево-Епишино д. | 90 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лесная поляна СНТ | 86,2 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 23 202 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Маслово д. | 61,4 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 58 632 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Маслово д. | 61,4 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 61 889 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Топканово д. | 81 м² | 16 сот. | 12 400 000 | 153 086 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Топканово д. | 81 м² | 16 сот. | 12 350 000 | 152 469 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Редькино с. | 88,6 м² | 11,7 сот. | 7 000 000 | 79 007 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Большое Руново пос. | 91,3 м² | 12 сот. | 8 100 000 | 88 719 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Редькино с. | 54 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 85 185 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Полурядинки с. | 89 м² | 12 сот. | 6 400 000 | 71 910 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 21 сотка. Дом сруб 8*9 из Пермского леса, сруб бани, крыша металлочерепица, высота потолков первого этажа 3 метра, скважина 95 метров (вода в доме под зиму)свет в доме! Цена 3 500 000.00. По всем вопросам звоните, пишите.