Каширское ш., 89 км от МКАД
Холмы д., Коломенский гор. округ
Дача 100 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 6 млн; первая цена 6 млн ₽ от 27.02.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 466 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −2,3 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Холмы ≈1,5 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21529
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 466 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 634 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Холмы д. | 17,6 сот. | 800 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 9,1 сот. | 750 000 | 82 418 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Уварово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Уварово д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Уварово д. | 13 сот. | 699 000 | 53 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Большое Уварово д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Большое Уварово д. | 5,7 сот. | 850 000 | 149 123 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Виктория СДТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бояркино с. | 9 сот. | 490 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бояркино с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 437 / 34 518 / 40 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 796 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 656 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 237 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 298 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Поселок Озерный ДНП | 87 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 26 437 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ново-Найденское СНТ | 100 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дубок СНТ | 75 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Урожай СНТ | 75,7 м² | 7,1 сот. | 2 400 000 | 31 704 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.02.2025 | 6 000 000 | история площадки |
| 10.05.2025 | 4 500 000 (−1 500 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 950 000 (−1 550 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 100 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в близи г. Озёры и Коломны в Снт "Текстильщик-4". Снт со всех сторон окружено лесом. На въезде автоматические ворота и охрана. Дом 2-х этажный, каркасный, построен на ленточном фундаменте. Общая площадь 100 кв. М. Внутри полностью обшит вагонкой, утеплён, электричество в доме, подведена вода, хороший интернет, телевидение. Подходит для круглогодичного проживания. Также на участке построен хозблок 2,5-6 м. ( обшит сайдингом), туалет, душ с электрическим водонагревателем. Установлены качели и площадка для бассейна. Вода- собственная скважина с автоматической подачей воды. Участок разработанный, сухой, удобной и правильной формы. Растет много плодовых деревьев и кустарников-яблони, груши, вишня, черная и красная смородина, малина, крыжовник, жимолость, клубника. Сделаны грядки для посадки овощей и клумбы для цветов. Рядов в шаговой доступности автобусная остановка. Магазин 5-ка в двух минутах езды на машине. Отличное тихое место!