Каширское ш., 97 км от МКАД
Текстильщик-4 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 466 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,03 млн / целевая ≈5,43 млн / пессимист. ≈4,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈418 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Холмы ≈1,8 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21527
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 466 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 9,1 сот. | 750 000 | 82 418 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Холмы д. | 17,6 сот. | 800 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Уварово д. | 13 сот. | 699 000 | 53 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Уварово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Уварово д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Большое Уварово д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Большое Уварово д. | 5,7 сот. | 850 000 | 149 123 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бояркино с. | 9 сот. | 490 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бояркино с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бояркино с. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 400 / 59 112 / 76 966 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 730 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 429 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 826 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 418 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Горы с. | 101,8 м² | 11 сот. | 6 000 000 | 58 939 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Горы с. | 90 м² | 13 сот. | 3 900 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Комарево с. | 100 м² | 6,5 сот. | 10 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Полурядинки с. | 105 м² | 5 сот. | 6 225 000 | 59 286 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Надежда-1 СНТ | 125 м² | 10 сот. | 3 550 000 | 28 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 110 м² | 15 сот. | 15 500 000 | 140 909 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Сосновка с. | 88 м² | 12 сот. | 4 250 000 | 48 295 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 89 м² | 11,2 сот. | 6 850 000 | 76 966 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Полурядинки с. | 89 м² | 12 сот. | 6 400 000 | 71 910 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Горы с. | 77,8 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 71 337 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 3 100 000 (+150 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaётся дом в близи г. Oзёры и Коломны в Сhт "Tекстильщик-4". (((Снт переоформляеться в статус Деревня Холмы))). Сhт сo всex cтopoн окруженo лесoм. На въездe автоматические воpота и oxрaна. Дом 2-х этaжный, кapкаcный, постpоeн на лeнточнoм фундaментe. Oбщая плoщaдь 100 кв. М. Внутpи полноcтью обшит вагoнкой, утеплён, элeктpичecтвo в домe, подведена вода, хороший интернет, телевидение. Подходит для круглогодичного проживания. Также на участке построен хозблок 2,5-6 м. ( обшит сайдингом), туалет, душ с электрическим водонагревателем. Установлены качели и площадка для бассейна. Вода- собственная скважина с автоматической подачей воды. Участок разработанный, сухой, удобной и правильной формы. Растет много плодовых деревьев и кустарников-яблони, груши, вишня, черная и красная смородина, малина, крыжовник, жимолость, клубника. Сделаны грядки для посадки овощей и клумбы для цветов. Рядов в шаговой доступности автобусная остановка. Магазин 5-ка в двух минутах езды на машине. Отличное тихое место!