Каширское ш., 76 км от МКАД
Березнецово с., Ступино гор. округ
Дом 55 м², участок 28 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 1,92 млн → дом ≈1,28 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,95 млн / целевая ≈3,55 млн / пессимист. ≈3,16 млн → от пессимистичной прибыль −661 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Малино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21523
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 922 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 236 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березнецово с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубнево д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубнево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубнево д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березнецово с. | 6,2 сот. | 520 000 | 83 871 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березнецово с. | 12,5 сот. | 800 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березнецово с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубнево д. | 26 сот. | 1 600 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березнецово с. | 12,5 сот. | 1 300 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березнецово с. | 8 сот. | 532 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 807 / 65 739 / 140 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 949 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 752 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 554 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 159 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -661 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березнецово с. | 53,8 м² | 15 сот. | 3 100 000 | 57 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березнецово с. | 53,8 м² | 15 сот. | 2 850 000 | 52 974 | снято (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Васильевское с. | 52,9 м² | 25 сот. | 2 000 000 | 37 807 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Васильевское с. | 57,2 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 62 937 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубнево д. | 60 м² | 15 сот. | 7 900 000 | 131 667 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Девяткино д. | 50 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Игнатьево д. | 61,1 м² | 15,1 сот. | 7 950 000 | 130 115 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Шугарово д. | 56,9 м² | 16 сот. | 3 900 000 | 68 541 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Сидорово д. | 55 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березнецово с. | 45 м² | 14 сот. | 4 950 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдам жилой дoм и земельный учaсток по адpеcу: Рocсийcкая Федepaция, Mocкoвская облaсть, гоpодcкoй oкpуг Cтупинo, с. Бeрезнецовo, ул. Oвpaжная, Oбщая площадь домa 54 кв.м., земeльногo учacткa 1400 кв.м . Кoммуникации: электpичеcтвo, газ (цeнтpaльныe), водoпpовoд, кaнaлизaция (aвтoномныe). Ha участке домик готов для проживания. Хороший подъезд и развитая транспортная доступность. В 90 км от МКАД трасса Дон, Каширскому или Новорязанское ш. на авто, электричка Павелецкого направления до станции Михнево далее автобусом практически до дома. Документы проверены юристом и готовы к сделке. Участок окружен живописной природой, что делает его идеальным местом для отдыха и уединения.