Каширское ш., 73 км от МКАД
Сумароково д., Ступино гор. округ
Дом 82 м², участок 8,5 сот., 2024 год.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 12.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 61 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 864 тыс. → дом ≈986 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 24 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,59 млн / целевая ≈7,73 млн / пессимист. ≈6,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,66 млн ₽, маржа 53 %, ROI 114 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈7,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21521
Рейтинг 72/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.6 |
| участок | 5 | 41 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 864 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 986 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сумароково д. | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 435 000 | 143 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сумароково д. | 22 сот. | 2 600 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сумароково д. | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сумароково д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сумароково д. | 13,1 сот. | 1 574 400 | 120 183 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сумароково д. | 11,3 сот. | 960 500 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 99 772 / 150 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 160 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 731 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 872 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 659 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 114 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Марьино-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Короськово с. да: «санузел» + «отделка» | 84 м² | 8 сот. | 6 699 000 | 79 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мышенское с. да: «санузел» + «ремонт» | 81 м² | 8,5 сот. | 11 000 000 | 135 802 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Универсал СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 75 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Бекетово парк КП да: «ванной» + «мебелью» | 85 м² | 9 сот. | 9 500 000 | 111 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мышенское ТСН да: «ванной» + «заезжай и живи» | 85 м² | 8,5 сот. | 11 000 000 | 129 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Москворечье СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Отрада СНТ да: «сан/узел» + «мебель» | 75 м² | 9 сот. | 9 500 000 | 126 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Гринвуд ТСН да: «ванные» + «мебелью» | 90 м² | 9,1 сот. | 13 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Семеновское ТСН да: «сан.узел» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 7 900 000 | 87 778 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.08.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Деревня - Сумароково, небольшая и тихая, с преимущественно частной застройкой. Хороший вариант для тех, кто ценит свежий воздух, природу и уединение, но хочет оставаться в пределах Московской области. Если вы сейчас продаете свою квартиру или дом, мы готовы рассмотреть вариант срочного выкупа вашей недвижимости. Документы: Два взрослых собственник Договор купли-продажи от 2024 года Без обременений и ограничений Полная стоимость в договоре Собственник лично присутствует на сделке О доме и участке: Площадь - 82м2 2 этажа Участок 8,53 сотки Дом полностью изготовлен из дерева Инфраструктура: Остановка общественного транспорта в 15 минутах пешком. Рядом находятся магазины Пятерочка, Магнит, аптека. Звоните! С удовольствием организуем просмотр в удобное для вас время, ответим на все вопросы и поможем сделать покупку максимально комфортной!