Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Андреевка д., Коломенский гор. округ
Дом 49 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,56 млн → дом ≈936 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 50 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,85 млн / целевая ≈4,37 млн / пессимист. ≈3,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈877 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Непецино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2152
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 24.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 26 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 124 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 564 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 936 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 102 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Андреевка д. | 6 сот. | 399 999 | 66 666 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Андреевка д. | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Андреевка д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Андреевка д. | 17 сот. | 900 000 | 52 941 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андреевка д. | 8,4 сот. | 550 000 | 65 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андреевка д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Андреевка д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андреевка д. | 13,5 сот. | 700 000 | 51 852 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андреевка д. | 14,9 сот. | 1 200 000 | 80 537 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андреевка д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 98 912 / 150 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 610 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 368 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 877 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Карпово с. | 48 м² | 19 сот. | 7 200 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Гостилово д. | 48,7 м² | 15 сот. | 3 699 000 | 75 955 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Речки д. | 52,6 м² | 30 сот. | 5 500 000 | 104 563 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Катунино д. | 54 м² | 15 сот. | 5 350 000 | 99 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Мячково с. | 38,3 м² | 23 сот. | 3 500 000 | 91 384 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Малышево дп | 40 м² | 27 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Шеметово с. | 40 м² | 20 сот. | 3 950 000 | 98 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Никитское с. | 40,4 м² | 34 сот. | 6 000 000 | 148 515 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом. Одноэтажное строение площадью 49 м2 расположено на участке 30 соток категории Лпк. Дом 1945 года и требует ремонта, либо подойдёт как временное жилье с дальнейшем пристроем. Газ подключен, но в данный момент на вводе в дом стоит заглушка. Чтобы пользоваться газом нужна покупка нового газового котла, газовой плиты, а также заключение договора на ТО. Электричество подключено, водоснабжение центральное, отсутствует водоотеведение, выведена труба в канаву, туалет уличный. В шаговой доступности находится магазин, озон, а также остановка общественного транспорта. Показ дома по предварительной договоренности, так как живу не рядом. Реальному покупателю торг!