Каширское ш., 47 км от МКАД · земля с домом
Проскурниково д., Ступино гор. округ
Дом 34 м², участок 7 сот.
Дом по описанию: «Продается участок ровной формы, на нем имеется не зарегистрированный, современный полностью упакованный мебелью и техникой домик.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 700 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 100 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,82 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль −162 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Привалово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21512
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 82 353 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Проскурниково д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проскурниково д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Проскурниково д. | 12,9 сот. | 1 760 000 | 136 434 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Проскурниково д. | 13,6 сот. | 1 850 000 | 136 029 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орехово СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 120 000 / 141 429 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 241 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 029 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 817 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 393 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -162 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Солнечный ДНП | 35 м² | 8 сот. | 4 950 000 | 141 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ртищево КП | 35 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 137 143 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Поздново д. | 35 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новое Вельяминово ТСН | 36 м² | 6,2 сот. | 3 600 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Михнево пгт | 35 м² | 10 сот. | 4 950 000 | 141 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ртищево д. | 36 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ветеран-7 СНТ | 35 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 120 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Каширское шоссе, 72-й км | 36 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Проскурниково д. | 30 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Просека-Поздново СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 30 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок ровной формы, на нем имеется не зарегистрированный, современный полностью упакованный мебелью и техникой домик. Домик заезжай и живи! Свет 15 кВт., артезианская скважина 50 метров, подведен интернет и установлена система умный дом. Дом 34 кВ.м.каркасно щитовой , утеплитель 150, крыша металло черепица, теплый пол. Участок не огорожен. Торг и все предложения готова обсуждать непосредственно на просмотре .