Каширское ш., 89 км от МКАД
Вихорна с., Ступино гор. округ
Дом 45 м², участок 10 сот., каркас, 2023 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 06.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 70 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 402 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −628 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Заводская ≈5,5 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21511
Рейтинг 14/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 175 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 402 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 348 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 178 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вихорна с. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вихорна с. | 10,6 сот. | 900 000 | 84 906 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вихорна с. | 8 сот. | 325 599 | 40 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Квант СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Матвейково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Квант СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Матвейково д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Матвейково д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 000 / 69 250 / 110 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 263 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 937 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 610 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -627 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Савино д. | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Городище д. | 40 м² | 7,6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ока СНТ | 46,1 м² | 5,1 сот. | 1 300 000 | 28 200 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 45 м² | 7 сот. | 4 700 000 | 104 444 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Гремячий-2 СНТ | 48 м² | 9 сот. | 4 100 000 | 85 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесная Поляна СНТ | 43,2 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 81 019 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Металлург-17 СНТ | 47,2 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 52 966 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Металлург-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Ситня СНТ | 45 м² | 11 сот. | 4 950 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 750 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продажа дачи 45 м2 на участке 10 соток (ЛПХ), Московская область, Ступинский р-н, д. Вихорна, ул. Речная, д. 7 Цена: 2 750 000 RUB Описание: Представляю вашему вниманию ликвидный объект загородной недвижимости в экологически чистом Ступинском районе. Предложение особенно интересно для покупателей, рассматривающих варианты с возможностью ведения подсобного хозяйства, так как имеется возможность расширения границ участка. Характеристики объекта: Тип объекта: Дача Площадь дома: 45 м2 Этажей: 2 Площадь участка: 10 сот. Статус участка: ЛПХ (Личное подсобное хозяйство) Адрес: Московская область, Ступинский район, д. Вихорна, ул. Речная, 7 Подробное описание: Дом: Каркасно-щитовой, утепленный, на сваях. Мансардный второй этаж. В доме 3 комнаты, имеется терраса. Планировка удобная. Часть мебели остается. Участок: Ровный, правильной формы, 10 соток. Земля ежегодно обрабатывается, ухожена. Имеются плодово-ягодные насаждения. Важное преимущество два входа на участок. Коммуникации и постройки: На участке расположен собственный колодец с питьевой водой, бытовка для хранения инвентаря, летний туалет. Преимущества расположения: Высокая транспортная доступность: Удобный и быстрый выезд на трассу М-4 Дон. Расстояние до МКАД преодолевается в среднем за 1 час ввиду отсутствия железнодорожных переездов и светофоров на пути. Близость к райцентру: г. Ступино находится всего в 4,5 км, где расположены все необходимые объекты социальной, торговой и спортивной инфраструктуры. Экологичное окружение: Деревня Вихорна расположена в живописном месте. В непосредственной близости находятся лесные массивы, река и несколько озер, подходящих для купания и рыбной ловли. Круглогодичный доступ: Дороги к деревне в зимний период регулярно чистятся. Населенный пункт жилой, с постоянными жителями. Юридическая информация: Один взрослый собственник. Документы готовы к сделке. Продажа от собственника. Условия сделки: Предложение актуально. Возможен торг. Оперативный показ в удобное для вас время.