Каширское ш., 40 км от МКАД
Ильинское с., Раменский гор. округ
Дом 36 м², участок 11 сот., щитовой, 2014 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.12.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,36 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль −476 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈12,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21508
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 78 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.5 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 619 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 294 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 356 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ильинское с. | 17 сот. | 2 500 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ильинское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ильинское с. | 6 сот. | 740 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ильинское с. | 9,7 сот. | 2 600 000 | 268 041 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ильинское с. | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ильинское с. | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ильинское с. | 7 сот. | 810 000 | 115 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Денежниково пос. | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Денежниково пос. | 19 сот. | 5 329 500 | 280 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Денежниково пос. | 50 сот. | 14 025 000 | 280 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 85 429 / 155 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 121 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 965 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 809 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 497 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -475 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | Лебяжье ТСН | 35 м² | 8,4 сот. | 2 990 000 | 85 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Заречье-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сельвачево д. | 40 м² | 14,6 сот. | 6 200 000 | 155 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Крот СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Парус СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Пеленг-Борисово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Лайнер-Соломыково СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Верея д. | 39,3 м² | 7,3 сот. | 12 990 000 | 330 534 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Новое Востряково СНТ | 40 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Маяковский ТСН | 45,4 м² | 11,6 сот. | 6 200 000 | 136 564 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.12.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 22.12.2025 | 2 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.07.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже уютная дача площадью 36 кв.м , дом щитовой, с двумя этажами, построенная в 2014 году .Дом расположен на участке 11 соток, категория земель ЛПХ. Внутри выполнен косметический ремонт, стены отделаны деревом, создавая теплую атмосферу. В доме две комнаты, кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания.На территории есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом, а также сарайчик. Для водоснабжения используется колодец, электрическое отопление обеспечивает тепло в холодное время года. Санузел находится на улице. Участок ухожен, вокруг растут деревья( яблоня) , кустарники ( жимолость, смородина, малина) и цветы, что создает приятную обстановку для отдыха на природе В доме 1этаж комната 10 кв.м. , кухня 10 кв.м., терраса 4 кв.м, 2эт комната 16 кв.м. Есть возможность постоянной прописки!!! По документам все в порядке, весь участок 18 соток, мы продаем ДОЛЮ 11 соток!!! Рядом расположена остановка транспорта, магазин, озеро, историческая усадьба Талызиных, Иоана Предтеченский монастырь, лес с ягодами и грибами, что делает проживание здесь очень комфортным и удобным! Прекрасное место для отдыха и круглогодичного проживания. Звоните все расскажем !! ! не упустите шанс приобрести нашу дачу и отвлечься от городской суеты!!.