Каширское ш., 48 км от МКАД
Лесное-Ступино СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 150 м², участок 6 сот., брус, 2000 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 07.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 67 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 480 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 49 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈2,9 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,13 млн / целевая ≈10,02 млн / пессимист. ≈8,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,71 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. пл. 309 км ≈0,3 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21506
Рейтинг 77/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ступино д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное-Ступино СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ступино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дорожники д. | 14 сот. | 3 430 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ступино д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ступино д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ступино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ступино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ступино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ступино д. | 6,1 сот. | 1 350 000 | 221 311 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 333 / 76 220 / 93 750 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 134 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 577 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 021 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 907 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 712 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Шишкино-3 КП да: «ванные» + «тёплый пол» | 140 м² | 6,5 сот. | 10 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Шишкино д. да: «санузла» + «ремонт» | 164 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 76 220 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новое Матчино КП да: «ванные» + «ламинат» | 148 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 73 649 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Береговой КП да: «ванна» + «отделки» | 145,5 м² | 5,5 сот. | 6 000 000 | 41 237 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Растуново КП да: «санузла» + «ремонт» | 150 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 49 333 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Новое Косино КП да: «ванные» + «отделка» | 141,2 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 77 904 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дачная Практика 2 КП да: «санузлом» + «теплый пол» | 142 м² | 5,5 сот. | 11 700 000 | 82 394 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кузьминское Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 160 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бруса, снаружи в хорошем состоянии, сайдинг, крыша оцинкованное железо, первый этаж и фундамент сделан из больших фундаментных блоков, перекрытие из фундаментных плит. Есть отдельная баня, колодец. В СНТ есть летний водопровод с мая по сентябрь. На участке большие плодовые деревья. Участок внутри СНТ, соседи живут постоянно. Снт в окружении леса, рядом большой пруд, ж/д станция. Есть магазины, школа. Взносы 12 000 р в год. Один собственник с момента основания СНТ.