Каширское ш., 88 км от МКАД
Воскресенское д., Кашира гор. округ
Дом 110 м², участок 23 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 2,87 млн; первая цена 2,87 млн ₽ от 14.02.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 740 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,11 млн / целевая ≈4,6 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль −530 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Зубово ≈3,9 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21501
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 740 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 460 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 364 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Воскресенское д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воскресенское д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воскресенское д. | 20 сот. | 999 000 | 49 950 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воскресенское д. | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макарово д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макарово д. | 26 сот. | 1 100 000 | 42 308 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макарово д. | 6 сот. | 259 000 | 43 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воскресенское д. | 6 сот. | 301 000 | 50 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Макарово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Воскресенское д. | 22 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 714 / 50 310 / 88 719 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 857 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 602 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -530 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Ледово пос. | 103 м² | 16 сот. | 5 600 000 | 54 369 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Воскресенское д. | 140 м² | 23 сот. | 2 900 000 | 20 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Богатищево-Епишино д. | 90 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Кокино д. | 116,4 м² | 23 сот. | 4 500 000 | 38 660 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Большое Руново пос. | 91,3 м² | 12 сот. | 8 100 000 | 88 719 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лесная поляна СНТ | 86,2 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 23 202 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ягодня д. | 126,2 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 24 960 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Аладьино д. | 90 м² | 12 сот. | 5 800 000 | 64 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Аладьино д. | 90 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 57 778 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ягодня д. | 80 м² | 14 сот. | 3 700 000 | 46 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.02.2026 | 2 870 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 900 000 (+30 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 200 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся большой участок с домом. Дом для круглогодичного проживания. Имеется банька напротив дома. Топится печкой, вода проведена из колодца (горячая и холодная). Рядом имеется родник с очень вкусной водой. Плодовые деревья и кусты смородины, малины, крыжовника, жимолости. Плодородная почва там растёт всё. Небольшая деревня, рядом лесочек, где растут грибы. Дороги чистят трактора, косят траву. Есть мусорка на выезде. Для тех, кто ищет тишину и спокойствие и любит гармонию с природой. К участку 23 сотки прилагается еще участок 12 соток. 1 собственник, риэлторам просьба не писать. Возможен торг.