Каширское ш., 95 км от МКАД
Редькино с., Коломенский гор. округ
Дом 44,2 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,44 млн; первая цена 2,44 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,55 млн → дом ≈550 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈784 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈87 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 38 км ≈4,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21500
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 2.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 93 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 550 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 443 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Редькино с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 13,6 сот. | 2 850 000 | 209 559 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Редькино с. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Полурядинки с. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 15,3 сот. | 44 000 000 | 2 875 817 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Полурядинки с. | 20,1 сот. | 3 600 000 | 179 104 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Полурядинки с. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 784 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 71 474 / 112 500 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 320 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 154 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 988 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 656 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 87 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Росинка СНТ | 44 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Редькино с. | 47,6 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 77 731 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 42,9 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 86 247 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 36,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Большое Руново пос. | 40 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Редькино с. | 54 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 85 185 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 50 м² | 6,4 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Смедово д. | 52,5 м² | 11,5 сот. | 2 500 000 | 47 619 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Смедово д. | 52,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 2 440 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 390 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 000 000 (−390 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агентство Недвижимости "Земстрой" Ваш Ключ К Идеальному Жилью! Вашему вниманию предлагается дом в селе Редькино, городской округ Коломна, Московская область идеальный выбор для тех, кто ищет спокойствие загородной жизни в сочетании с доступностью и комфортом. Дом площадью 44,2 кв. М с четырьмя комнатами, где жилая площадь составляет 28 кв. М, а кухня 10 кв. М. Участок площадью 10 соток с хорошим подъездом отлично подойдёт для тех, кто мечтает о своём уголке природы. Водоснабжение осуществляется из скважины глубина 40 метров, а электричество уже подведено 15 Квт. Кадастровый номер зу 50:36:0040107:472, здание 50:36:0040103:706. Не упустите шанс стать владельцем этого уникального дома! Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам.