Каширское ш., 91 км от МКАД
Березка СНТ, Кашира гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., панель.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 394 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тесна ≈0,7 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21497
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 456 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сорокино д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Монтажник СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сорокино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сорокино д. | 8 сот. | 401 000 | 50 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сорокино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сорокино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тесна СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Импульс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 45 214 / 61 429 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 339 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 272 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 205 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 071 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 101 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Надежда СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Путеец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Смена СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Соцобеспечение СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заокский СПК | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Южное СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 490 000 | 42 571 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Зендиково пос. | 35 м² | 8,4 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Литейщик СНТ | 28 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Зубово СНТ | 36 м² | 9 сот. | 950 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Клубня д. | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, дом щитовой с верандой, на участке есть кухня, гараж с погребом, парковочное место, а так же растут садовые деревья яблоня, груша, вишня. Удобная транспортная доступность до ЖД станции Тесна 10-15 мин пешком. Продажа от собственника, возможен торг.