Каширское ш., 43 км от МКАД
Голубино д., Домодедово гор. округ
Дом 50 м², участок 7,4 сот., шлакоблок, 2024 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 13.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 1,14 млн → дом ≈2,11 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 96 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,1 млн / целевая ≈4,59 млн / пессимист. ≈4,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈318 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Барыбино ≈6,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21493
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 31 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 141 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 109 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Голубино д. | 11,2 сот. | 2 100 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Голубино д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Голубино д. | 23 сот. | 3 950 000 | 171 739 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Голубино д. | 17,5 сот. | 6 500 000 | 371 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голубино д. | 15,5 сот. | 1 750 000 | 112 903 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубино д. | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косино д. | 19 сот. | 2 700 000 | 142 105 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубино д. | 19 сот. | 3 200 000 | 168 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубино д. | 17,7 сот. | 2 950 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубино д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 96 296 / 102 000 / 200 000 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 845 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 590 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 317 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 7,7 сот. | 5 100 000 | 102 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 54 м² | 7,7 сот. | 5 200 000 | 96 296 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Степыгино КП да: «санузел» + «теплый пол» | 54 м² | 7,3 сот. | 10 800 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.08.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2114977. В КП "Голубино Лэнд", в удобной транспортной доступности, по М4 Дон, Каширскому и Симферопольскому шоссе, всего в часе езды от Москвы и 30 минут от Домодедово. Дом находится в тихом и спокойном месте, окружённом природой, - водоем шикарный на территории, с возможностью отличной рыбалки, идеальное место для тех, кто хочет насладиться свежим воздухом и уединением, но при этом оставаться достаточно близко к городской инфраструктуре. Асфальтированный подъезд к участку обеспечивает удобный доступ в любое время года. Описание дома: дом капитального строения, стены из D500 газоблока с отделкой из клинкерного кирпича, перекрытия железобетонные плиты, при желании можно достроить 2 этаж. Общая площадь дома составляет 50 квадратных метров, из них жилая площадь 35 квадратных метров, площадь кухни 10 квадратных метров. Высота потолков 3,2 метра. На данный момент дом без отделки, что даёт возможность новому владельцу воплотить свои дизайнерские идеи. Участок: Площадь участка 7,4 соток. Коммуникации: Дом подключён к канализации, газ - по границе. В поселке есть охрана, детская площадка и свой собственный пляж, только для жителей поселка. Если вас заинтересовало это предложение, свяжитесь с нами прямо сейчас! Мы готовы ответить на все ваши вопросы и организовать просмотр. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим клиентам. ГОТОВНОСТЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ СДЕЛКИ 100%