Каширское ш., 82 км от МКАД
Соцобеспечение СНТ, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 4 сот.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,12 млн → дом ≈529 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −680 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Акри ≈1,3 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21485
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 280 263 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 121 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 529 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Машиностроитель-2 СНТ | 4,5 сот. | 1 350 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Машиностроитель-2А СНТ | 7,9 сот. | 2 500 000 | 316 456 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машиностроитель-2А СНТ | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,7 сот. | 1 560 000 | 273 684 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10,4 сот. | 8 450 000 | 812 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 21 сот. | 13 950 000 | 664 286 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Шелково д. | 5,8 сот. | 720 000 | 124 138 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 19,5 сот. | 12 500 000 | 641 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5,6 сот. | 3 000 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 4 сот. | 1 950 000 | 487 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 52 500 / 90 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 376 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 223 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -679 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Радуга СНТ | 29 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 63 793 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лиды д. | 30 м² | 6 сот. | 990 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Дубрава СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Лотос СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Березка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Гремячий СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Путеец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Рассвет-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Заокский СПК | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Большое Руново пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летний дачный домик в черте города Ступино. Лес рядом / Школа и сады рядом! Локация: г. Ступино, Снт "Соцобеспечения" (в черте города!). Участок: 4 сотки, идеально ровный, правильной прямоугольной формы. Домик: Летний, легкий, но вместительный. Есть 2 комнаты. Что важно и удобно: Электричество заведено в дом. Вода: центральный водопровод по сезону + есть общая колонка с вкусной питьевой водой. Забор с одной стороны сетка-рабица, с остальных сторон ваш профлист (полная приватность). Выход в лес прямо с участка грибы, прогулки. Дорожки ведут в Центральный парк имени Островского (отличное место для отдыха с детьми). Инфраструктура (всё в шаговой доступности!): Ж/д станция (электричка до Москвы). Школы и детские сады. Сетевой магазин, доставка продуктов. Всё это в пешей доступности дача, но с городским комфортом! Идеально для: · Семейных выездов на выходные (подышать воздухом и в парк с детьми). · Дачника, который не хочет тратить время и бензин на дорогу (вышел из дома уже на участке). Звоните и записывайтесь на просмотр!