Каширское ш., 60 км от МКАД
Щербинино д., Ступино гор. округ
Дом 90 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −773 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь.
До ст. Мякинино ≈4,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21483
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 031 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 069 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 878 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Щербинино д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Щербинино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Алексеевское с. | 26 сот. | 11 180 000 | 430 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Пегас СНТ | 21 сот. | 1 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Орехово д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Орехово д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 34 737 / 59 091 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 265 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 102 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 612 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Интюшиха-2 СНТ | 81,6 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 26 961 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новоселки д. | 85 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новоселки д. | 95 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 34 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Новоселки д. | 83 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 30 120 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Интюшиха-1 СНТ | 79 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 48 101 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Интюшиха-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Голочелово с. | 86 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 40 698 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Монолит СНТ | 90 м² | 8 сот. | 7 120 000 | 79 111 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Федоровское с. | 100 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Интюшиха-2 СНТ | 110 м² | 16 сот. | 6 500 000 | 59 091 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 90 м участок 12 соток. Дом из бревна Второй этаж мансарда. Сухой погреб. Скважина, кессон. Отопление котёл(Дрова электричество)-Кирпичная печь. Канализация-сэптик Бетонные кольца. Навес для машины, мастерская, сарай, курятник.