Каширское ш., 5 км от МКАД · земля с домом
Мосмек-1 СНТ, Ленинский гор. округ
Дом 16 м², участок 2,5 сот.
Дом по описанию: «На участке есть плодовые деревья и кустарники, садовый домик 16 кв. М. Огорожен рабицей.»
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 16.09.2024.
Рейтинг 74/100 · уверенность 30 %
Земля ≈600 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 1,5 млн → дом ≈400 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 165 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 165 тыс.
Ремонт ≈320 тыс. ₽; дом 16 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заводская ≈4,6 км по прямой; до МКАД 5 км, на машине ≈13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21481
Рейтинг 74/100 · уверенность 30 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 50 |
| торг | 5 | 63 % | 10.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 13.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 600 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мосмек-1 СНТ | 16,9 сот. | 2 964 000 | 175 385 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 2,8 сот. | 2 800 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мисайлово пгт | 18 сот. | 11 000 000 | 611 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мисайлово пгт | 8 сот. | 5 500 000 | 687 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мосмек-3 СНТ | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мисайлово пгт | 18 сот. | 18 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мосмек-3 ОНТ | 6,7 сот. | 2 700 000 | 402 985 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мосмек ОНТ | 3 сот. | 1 800 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мосмек-3 СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мисайлово пгт | 7 сот. | 7 000 000 | 1 000 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 164 706 / 164 706 / 164 706 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 16 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 16 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | 17 м² | 2,4 сот. | 2 800 000 | 164 706 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2024 | 2 100 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в снт Мосмек, возле д. Мисайлово, 10 км от Мкад по Каширскому шоссе. Тихое красивое место, хорошие соседи, есть пруд, ручей, лесная зона, родник с питьевой водой. Рядом остановка автобусов, магазины. Удобное место как для постоянного проживания так и для дачи. На участке есть плодовые деревья и кустарники, садовый домик 16 кв. М. Огорожен рабицей. Кадастровый номер 50:21:0050403:1121.