Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 741 тыс. → дом ≈209 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −138 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Москворецкая ≈1,2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2148
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 505 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 741 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 209 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,2 сот. | 643 000 | 103 710 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 8,2 сот. | 1 500 000 | 182 927 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колыберево-2 СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 9,7 сот. | 1 300 000 | 134 021 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10,7 сот. | 561 000 | 52 430 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 46 333 / 76 389 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 204 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -137 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Коллективный сад 3 СНТ | 18 м² | 3 сот. | 650 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колыберево СНТ | 25 м² | 6,6 сот. | 1 390 000 | 55 600 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дружба СНТ | 24 м² | 5,9 сот. | 700 000 | 29 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колыберево СНТ | 29 м² | 6,3 сот. | 1 650 000 | 56 897 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Цементник СНТ | 30 м² | 4,7 сот. | 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 28 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 121 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.4 км | Осташово с. | 26 м² | 9 сот. | 1 699 999 | 65 385 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 21 м² | 6 сот. | 550 000 | 26 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Колыберево СНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 1 390 000 | 46 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Химик-3 СНТ | 21,6 м² | 5,4 сот. | 1 650 000 | 76 389 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 150 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Цеметник (Москворецская). На участке имеется центральная вода, туалет, беседка, сарай, домик 5×5. Домик обложен сайдингом. Внутри вагонкой 5×5 размер. Две комнаты. Удобный проезд. Новая калитка. Торг имеется. Продажа через Мфц.